Immobilienbewertung 

Baden-Württemberg, Region Neckar-Alb, Region Stuttgart, Region Nordschwarzwald

Die gesetzlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). 
Im Rahmen der Wertermittlung erbringen wir nachfolgende Leistungen.

Wertermittlungsverfahren

Das BauGB und die ImmoWertV regeln die anzuwendenden Wertermittlungsverfahren. Neben den klassischen Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) zur Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) werden in der Bewertungspraxis auch weitere, nicht normierte aber nachvollziehbare Instrumentarien benötigt. Wir arbeiten deshalb auch mit anderen  Wertermittlungsmethoden (z.B. discounted-cash-flow-Verfahren), die zu einem anderen Ergebnis führen, das nicht als Verkehrswert im Sinne des BauGB anerkannt wird. Zur Vorbereitung einer Investitionsentscheidung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten haben solche Verfahren aber eine große Bedeutung.

Vergleichswertverfahren

Hier wird das zu bewertende Objekt direkt mit bereits verkauften, gleichartigen Objekten verglichen. In der Praxis kommen solche Fälle, außer bei Wohnungseigentum und unbebauten Grundstücken, jedoch nur ausnahmsweise vor. Bodenwerte werden vom Gutachterausschuss aus den durchgeführten Verkäufen ermittelt und als lokale Bodenrichtwerte veröffentlicht.

Sachwertverfahren

Hier orientiert sich der Wert neben dem Bodenwert an den üblichen Herstellungskosten einer Immobilie. Er trifft keinerlei Aussage über die Rentabilität; er ist vielmehr eine Antwort der fiktiven Reproduktion. Das Sachwertverfahren hat allerdings den Nachteil, dass es Marktschwankungen nicht ausreichend berücksichtigt. Daher wird der errechnete vorläufige Sachwert noch mit einem Korrekturfaktor multipliziert, der die Marktlage widerspiegelt. Das Sachwertverfahren wird in aller Regel für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt.

Ertragswertverfahren

Hier wird davon ausgegangen, dass sich der Wert eines bebauten Grundstückes aus dem Ertrag errechnen lässt. Unterstellt man, dass ein Grundstückserwerber ein Grundstück unter Rendite-Gesichtspunkten, d.h. als Geldanlage oder zum Gelderwerb kauft, ist dieser Ansatz nahe am Grundstücksmarkt. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren das bevorzugte Verfahren. 

Allgemeine Wertermittlung (Bewertung)

  • Verkehrswert (Marktwert)
  • Beleihungswert
  • Gemeiner Wert (steuerlicher Bedarfswert)
  • Investitions- und Kostenanalyse von
    • bebauten und unbebauten Grundstücken
    • Immobilien (privat, öffentlich, Haus, Wohnung, Gewerbe, Sonderimmobilien)
    • grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurechte)
    • Rechten an Grundstücken (Dienstbarkeiten)
    • Grundstücksbelastungen (Baulasten) 
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

Der Beleihungswert ist der Wert, der während der gesamten Dauer der Beleihung des Grundstückes voraussichtlich am Markt zu erzielen ist. Er darf einen nach den Regeln der ImmoWertV ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Beleihungswert wird unabhängig von konjunkturellen und spekulativen Elementen ermittelt. Er ist somit nicht stichtagsbezogen. Die gesetzliche Grundlage ist die nach § 16 des Pfandbriefgesetzes erlassene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Grundsätzlich gelten auch hier die in der ImmoWertV benannten und oben beschriebenen Verfahren. Es sind jedoch die gutachterlich zu treffenden Ansätze im Rahmen vorgegebener Größen zu wählen, die der Dauer des Beleihungsrisikos Rechnung tragen sollen.

Der gemeine Wert ist für die steuerliche Immobilienbewertung maßgeblich. Die gesetzliche Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG).
Der § 9 BewG definiert den gemeinen Wert wie folgt:

"Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind - außer ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen - alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen."

Der gemeine Wert von inländischem Grundbesitz wird zu periodisch wiederkehrenden Hauptfeststellungszeitpunkten als Einheitswert für alle Steuerrechtsgebiete festgestellt. Abweichend hiervon ist der gemeine Wert gesondert zu ermitteln, wenn Bedarf im Rahmen einer Erbschaftssteuer- oder Grunderwerbssteuerermittlung gegeben ist.
Weist der Steuerpflichtige über ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der von der Finanzbehörde ermittelte Wert, so ist nach § 198 BewG der niedrigere Wert anzusetzen.

Ablauf unserer Immobilienbewertung 

Ein Verkehrswertgutachten von uns informiert Sie darüber, welchen (Markt)Wert Ihre Immobilie besitzt. Unsere Gutachten sind sachverständig, gerichtsfest und unabhängig. Wir beraten Sie gerne über die konkrete Vorgehensweise und sind jederzeit Ihr kompetenter Ansprechpartner. 

Honoraransatz

Unser Honorar orientiert sich an der Honorarrichtline des BVS für Gutachten über den Verkehrswert (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.)

Städtebauliche Wertermittlung (verfahrensbezogen)

  • Anfangswert / Endwert
  • sanierungs- oder entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge
  • sanierungs- / entwicklungsunbeeinflusster Verkehrswert
  • Neuordnungswert
  • Einwurfswert / Zuteilungswert
  • Untergangs-, Enteignungs- und Entschädigungswert
  • Planungs- und Umlegungsvorteil

Die Städtebauliche Wertermittlung ist ein Spezialgebiet der Immobilienbewertung. Hierbei sind besondere Gegebenheiten des Bodenrechts zu beachten. Städtebauliche Wertermittlung findet in sogenannten Gebietskulissen statt, für die das im BauGB geregelte "Besondere Städtebaurecht" gilt. Der Sachverständige muss auf diesem Gebiet besondere Kenntnisse, Erfahrungen und Fähigkeiten besitzen. Die Besonderheit besteht insbesondere darin, dass der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (=Wertermittlungsstichtag) und der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (=Qualitätsstichtag), nicht der selbe ist. Neben dem Entwicklungszustand (§ 5 ImmoWertV) des Grundstücks und der weiteren, planungsrechtlich zulässigen Grundstücksmerkmale (§ 6 ImmoWertV), ist bei der Städtebaulichen Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob
  • eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
  • Flächen aufgrund ihrer Vernetzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
  • Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
  • Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
  • Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
  • Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
In zeitlich und räumlich begrenzten Gebietskulissen findet eine städtebauliche Entwicklung statt, die auf den Wert des Grundstücks im Zeitablauf einen erheblichen Einfluss hat. Aus diesem Grund sind - gemäß den gesetzlichen Bestimmungen - die Bodenwerte vor Beginn und ohne Aussicht auf Stadtentwicklungsmaßnahmen (Städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen) und  die Bodenwerte, die sich nach Durchführung der Stadtentwicklungsmaßnahmen ergeben zu ermitteln. Anfangs- und Endwerte beziehen sich dabei nur auf den unbebauten Boden. Sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflusste Verkehrswerte und Neuordnungswerte beziehen sich auf das bebaute Grundstück mit allem Zubehör.

„Das Gutachten über den Verkehrswert meiner Gewerbeimmobilie und die aus dem Verkehrswert abgeleiteten möglichen Szenarien, haben mir wichtige Informationen für meine zukünftigen Investitionsentscheidungen geliefert.“


H.-G. L., Geschäftsführer
„Durch die schnelle und unparteiische Bewertung unseres Mehrfamilienhauses konnten wir auf der Grundlage des sehr verständlichen Gutachtens und dem dort ermittelten Wert eine aus wirtschaftlicher Sicht für uns optimale Zukunftsstrategie entwickeln. Die Zusammenarbeit mit dem Sachvertändigenbüro Blum hat uns absolut überzeugt. Wir würden uns jederzeit wieder dafür entscheiden.“
Erbengemeinschaft
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